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北京房地产业协会解读共有产权房的结婚继承贷款问题
2017-09-27 10:28 来源: 京房字


PART 1 结婚后不再符资格是否要退出?

如果婚前一人购买了共有产权住房,但结婚的对象有一套商品房,那么两人结婚后,共有产权住房是否要退出?

或者是婚前的两人都购买了共有产权住房,结婚后是否要退出一套共有产权住房?

答案是肯定的。

因为共有产权住房是以家庭为单位的,一个家庭只能购买一套共有产权住房。

同时,《办法》中也明确规定,购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权住房产权份额由代持机构回购。

也就是说,提问中的第一种情况,两人如果要结婚,可以将商品住房卖出,保留共有产权住房;也可以退出共有产权住房,个人产权份额交由代持机构回购,保留商品住房。

提问的第二种情况,则需要在两套共有产权住房中选择一套退出,个人产权份额由代持机构回购。

不过遇到这种情况,个人也不会吃亏。因为《办法》中规定,代持机构行使优先购买权的房屋价格,应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

也就是说,代持机构回购的价格,也会参照周边市场价来确定。因此退出共有产权住房,个人那部分的份额转让中也不会如下图粉丝担心的那样吃亏。

PART 2 公积金贷款首付最低2成商贷3成

第二类问题,是如果摇中购买共有产权住房,是否可以贷款?贷款的政策是这样的?

可以明确的告诉大家,购买共有产权住房可以贷款,而且贷款享受与原先自住房相同的政策。

在经历了去年930新政和今年317新政的两次从严首付额度后,自住房贷款的首付额度与商品住房相比,优势就太明显了!

来看一下。

自住房贷款的首付额度,商贷是最低30%;公积金贷款是最低20%。

而在去年930新政前,北京对于购买首套商品住房的贷款首付,是最低30%。

不过,去年的930新政,施行差别化住房信贷政策。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通商品住房的首付款比例不低于40%。

而今年的317新政中,更是从严认定为“认房又认贷”,居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通住房的首付款比例不低于40%。

而这两次新政的贷款政策中,都特别注明了“自主型商品住房、两限房等政策性住房除外”。

也就是说,自住房仍然享受的是原先的首付额度标准。

如今,共有产权住房的贷款也明确将延续自住房的政策,商贷最低30%,公积金贷款最低20%(90平方米以下)。

PART 3 在哪个区申请?一个家庭只能一个主申请人

第三类问题,是自住房家庭的资格如何认定。

比如,一个家庭,老公是京籍,老婆是非京籍,那么可以按照京籍家庭审核还是非京籍家庭审核?

这类截屏太多了,就不放上了。直接说答案吧:

一个家庭只能有一个主申请人,按照主申请人的情况来分类。也就是说,如果这个家庭以老公为主申请人,那么就是京籍家庭参加;如果以老婆为主申请人,那么就是非京籍家庭。

再比如,持北京市工作居住证(“绿卡”)的家庭,是按京籍和非京籍?

答案是,持北京市工作居住证的家庭,按照京籍家庭审核,但参加的是30%“新北京人”那一波的摇号选房。

另外,按照办法,共有产权住房房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭,以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

也就是说,除了项目所在区户籍的家庭,在项目所在区工作的无房家庭,也可以申请该自住房。

有粉丝问,审核中对于工作地的认定是否按照社保缴纳在哪个区?

根据之前试点项目锦都家园的认定标准,是按照缴纳社保所在区。



还有粉丝问,如果夫妻二人在不同的区上班缴纳社保,是否可以申请不同区的共有产权住房项目?

答案是可以选择一个区,和上面说的一样,一个家庭只能有一个主申请人,因此只能选择其中的一个区。

PART 4 共有产权住房个人份额可继承

最后是一些比较个别的问题。

一是共有产权住房是否可以继承?如果子女名下有房,不符合共有产权住房的资格,是否还可以继承。


根据对《继承法》和共有产权住房管理暂行办法的理解,共有产权住房的个人份额是可以继承的。

如果子女不符合共有产权住房的资格,那么就需要在继承之后,再退出共有产权住房。将个人产权份额的部分转出,按市场价获得个人应得的钱。

二是如果婚前女方单独买房,两人结婚后又离婚,那么男方在离婚后申请共有产权住房,是否需要离婚满3年才可申请?

答案是需要满3年。

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